У 2016 році Мішель МакІнрой була в захваті, коли отримала ключі від своєї нової квартири – двокімнатної у відремонтованому будинку в Вулвічі, на південь від Лондона. Але її радість незабаром зникла.
Спільні приміщення були занедбані, ліфти не працювали, а ремонти залишалися невиконаними. На початку цього року її сервісний збір зріс до приблизно £10,000 на рік, що становить 320% росту за п’ять років.
Мішель, яка працює державним службовцем, сподівається переїхати з Лондона до Данді, щоб бути ближче до онука, але вона стикається з труднощами при продажу квартири. “Я втрачаю час, який могла б провести з сім’єю, а це для мене дуже цінно,” – каже вона.
“Я відчуваю себе в пастці, і я нічого не можу з цим зробити.”
По всій Англії та Уельсу інші власники будинків розповідають подібні історії, оскільки щорічні сервісні збори суттєво зросли. Середній розмір в даний час складає £2,321, що на 44% більше з 2016 року, згідно з даними агенції нерухомості Hamptons. У Лондоні ця цифра становить £2,500, що ознаменовує 52% зростання за той же період.
Інші, з ким я спілкувався, повідомляють про збільшення своїх сервісних зборів на 400-500% за той же час.
Серед них – Газ Рахман, сервісний збір для квартири якого в лондонському районі Тауер-Хемлетс досяг £4,654 у 2024 році, з £960 п’ять років тому. “Немає жодної відповідальності,” – стверджує він. “Це просто не сходиться.”
Сью Робертсон, яка володіє однокімнатною квартирою в Західному Сасексі, повідомляє, що її сервісний збір зріс на 320% з 2019 року – з £750 до £3,198 на рік.
Деякі орендарі відкрилися про руйнівний вплив цих витрат на їхнє життя – серед них випадки банкрутства, тиск на стосунки та психічне здоров’я. Сью Робертсон розповідає, що була госпіталізована після спроби самогубства. Фінансовий тягар, на її думку, був суттєвим фактором: “Все стало занадто важким для мене.”
Протягом багатьох років політики заявляли про наміри вирішити цю проблему. Минулого тижня чинний уряд зобов’язався скасувати право оренди. Міністр житлового будівництва Метью Пеннікок заявив, що в першій половині наступного року буде проведено консультацію та підготовлено білий папір – але для деяких це стало занадто пізно.
Однак залишається питання: як це сталося, що уряд мав втрутитися?
Частиною проблеми є те, що це стара система, заснована на принципах, що походять з феодальних часів. За поточною системою, орендарі повинні платити збори власнику за послуги, включаючи обслуговування та ремонт спільних приміщень, а також страхування будівлі. Часто призначається управляюча компанія.
Неясна мова в чинному законодавстві додає плутанини. Закон просто стверджує, що сервісні збори повинні бути “раціональними” і що, якщо витрати пов’язані з роботами або послугами, вони також повинні мати “раціональний” стандарт.
Але кампанійці в цій сфері стверджують, що є ще одна проблема: це безсовісні власники та управляючі агентства, які експлуатують систему.
Як зазначає Себастіан О’Келлі, генеральний директор Партнерства з знань про право оренди, інвестори зрозуміли, що можуть заробляти на бумі новобудов, які за останні 25 років розквітають по всій країні.
Раніше найбільшою частиною власників були місцеві органи влади або землевласники, але бум призвів до того, що інвестори – у тому числі венчурний капітал, пенсійні фонди та навіть благодійні організації – почали брати участь. Дохід від орендної плати та продовження ліцензій, а також зростання вартості самої землі робить це вигідним.
“Ми говоримо про мільярдну сферу нерухомості.” Він стверджує, що орендарі піддаються ризику компаній, які “просто там для того, щоб заробити на них.”
У нещодавньому розслідуванні BBC було вивчено близько 140 трибуналів, пов’язаних з однією лондонською фірмою Assethold, і з’ясовано, що судді оцінюють, що вона переплатила власникам будинків на загальну суму майже £1.2 мільйона. Assethold заявила, що “активно переглядає результати з попередніх рішень трибуналів” і впровадила зміни, де це було необхідно.
Однак BBC також бачила скарги на інші компанії, які також звинувачуються в переплаті орендарів. Проблема з контролем полягає в тому, що будь-хто може купити право власності і будь-хто може стати управляючим агентом.
“Все ще є тисячі людей, яких експлуатують,” – каже сер Пітер Боттомлі, колишній батько Палати громад і активіст проти системи оренди. “Історії, які надходили до мене протягом останніх 15-20 років у парламенті, змусили б багатьох людей заплакати.” Він каже, що серед них багато історій про те, як орендарі піддавалося експлуатації з боку власників.
“І це відбувається на відкритому повітрі.”
Він також стверджує, що “часто молодь та малозабезпечені люди отримують витрати, які вони не можуть собі дозволити, без жодного виправдання.”
Асоціація свободних власників нерухомості (RFA), яка представляє найбільших власників у країні, рішуче не згодна з тим, що система є “експлуатаційною”, але заявляє, що вона “закликала до поліпшення процесу купівлі та продажу житла”, щоб орендарі розуміли свої зобов’язання.
Великі новобудови та будівлі можуть бути складними і дорогими у обслуговуванні, але деякі турбуються про відсутність прозорості. Орендарі жаліються на великі рахунки без детальної інформації або незрозумілі вимоги оплачувати колосальні суми.
Служба з консультацій з питань права оренди заявляє, що з 33,000 людей, які звернулися до них за порадою за останні п’ять років, вона отримала більше скарг на сервісні збори, ніж на будь-яку іншу тему.
Однак у сфері індустрії стверджують, що існують законні причини для зростання зборів, включаючи наслідки пандемії COVID-19, а також наслідки Brexit.
“Ми бачили значну інфляцію в останні роки, а також суттєве збільшення витрат на матеріали після пандемії COVID. Це, зрештою, перекладається у вищі сервісні збори,” – повідомила RFA у своїй заяві.
Джейкліна Мангару з Інституту власності, професійної організації, що представляє управляючі агентства в Англії та Уельсі, також стверджує, що Brexit став причиною зростання витрат. Дійсно, деякі визнають, що вихід з ЄС призвів до нестачі робочої сили в галузі.
Пані Мангару також зазначає, що трагедія з пожежею на Гренфеллі призвела до підвищення страховки, а це, в свою чергу, підвищило сервісні збори.
Однак її організація прагне до регулювання управляючих агентств, щоб запобігти тому, що вона називає “зловживанням” системою. Її члени належно підготовлені, підкреслює вона, “але немає контролю чи відповідальності за тих, хто поза межами членства.”
Минулого тижня міністр житлового будівництва оголосив, що буде регулювати управляючих агентств, проте спершу потрібно проконсультуватися.
Скасування права оренди для квартир не було включене в Закон про реформу права оренди та власності 2024. Зрештою, консервативний уряд не встиг внести всі необхідні пункти в законодавство перед тим, як Ріші Сунак оголосив про проведення загальних виборів.
Проте законодавство, яке прийшло, дійсно включало деякі вигоди для орендарів, такі як надання їм більше прав при купівлі їхнього права власності. Тепер, проте, певні елементи попереднього законодавства, які ніколи не було ухвалено, будуть провадити Labour, включаючи спрощення процесу надання мешканцям “права на управління”. (Іншими словами, вони все ще матимуть власника, але можуть взяти на себе управління своїм будинком.)
Однак RFA повідомляє, що їх дослідження показують, що “самоуправління не має жодного впливу” на витрати сервісних зборів.
Після того, як Шотландія скасувала право оренди два десятиліття тому, вона запровадила систему загального володіння, де мешканці володіють будівлею, а фактор (певний вид агента з нерухомості) обслуговує спільні приміщення будівель від їхнього імені. На відміну від управляючих агентств в Англії, фактори повинні бути зареєстровані.
Загальне володіння було опцією в Англії та Уельсі з моменту його запровадження за уряду Тоні Блера в 2002 році, але ця форма правового режиму не стала популярною – вона стосується лише 1% нерухомості в Англії та Уельсі.
Минулого тижня Пеннікок оголосив, що загальне володіння стане “основним правом”, у рамках ширшого плану скасувати право оренди, але все це вимагатиме часу для налаштування. Прем’єр-міністр підтвердив це в радіоінтерв’ю.
Кеті Кендрік, засновниця Національної кампанії за права орендарів (NLC), вважає, що загальне володіння – це правильний шлях. “[Це означає], що власники квартир мають спільний інтерес у отриманні найкращої вартості за своїм сервісним збором.”
Але RFA попереджає, що загальне володіння не є “срібною кулею”. Іноді не всі мешканці будівлі погоджуються на продовження робіт, що може уповільнити ремонти чи взагалі перешкоджати їх проведенню.
Що б не сталося далі, це не буде легко. Землевласники мають вплив і великі фінанси, і готові боротися за землю. Група великих власників нерухомості оскаржує правові зміни відповідно до Закону про права людини щодо запропонованих змін у розрахунках, що використовуються для компенсації землевласникам, коли угоди розширюються.
Генрі Хілл з вебсайту ConservativeHome скептично ставиться до того, що будь-який уряд зможе успішно протидіяти всім, хто має зацікавленість у збереженні права оренди. “Ми говоримо про десятки мільярдів, можливо, сотні мільярдів вартості, якщо уряд не був готовий просто забрати це без компенсації, що в нашому поточному правовому режимі неможливо,” – каже він.
“Формально скасувати право оренди не вдасться.”
Проте Себастіан О’Келлі сподівається. “Labour повинна завершити це,” – каже він.
Labour заявила, що дійсно завершить це, і активізує частину законодавства, яке консерватори ввели. Крім того, вони розробляють ще один законопроект, який піде далі.
Поки що, однак, розчарування серед багатьох орендарів зростає, адже все це вимагає додаткового очікування.
І, згідно з Сюзанною Муна з Соціальної житлової кампанії (SHAC), “люди організуються”, члени беруть участь у страйках сервісних зборів і відмовляються платити величезні рахунки. Це ризиковане діло, оскільки відповідно до умов оренди це може поставити орендарів під ризик втрати своїх домівок.
Деякі ж, однак, успішно оскаржили свої сервісні збори. Юрист з нерухомості Кілі Лівінгстон з Ессекса каже, що їй вдалося зекономити £140,000 для себе та сусідів, після понад 100 годин вивчення їхніх рахунків і вказування на те, де вони були переплачені.
“На деяких з них були речі, які просто не виглядали правильно,” – говорить вона. “У нас є консьєрж і охорона. Я поставила це під сумнів, тому що [рахунок] був таким високим, а ми не бачимо половини цих людей. Це було видалено – на суму £98,000.”
Але інші, як і Мішель, все ще відчувають себе у закутті. “Я абсолютно не маю влади,” – каже вона. “Я хочу продати свою квартиру, але не можу.”
Вона говорить, що Пеннікок, який є її місцевим депутатом, здавався співчутливим до її ситуації, коли вона та її сусіди зверталися до нього. Чи зможе він змінити їхню ситуацію – та тисяч інших – ще залишається побачити.
“Я б ніколи більше не купила квартиру з правом оренди,” – каже Мішель. “У власників занадто багато влади. Управляюча компанія має занадто багато влади. Це повинно бути рівно, але не так.”
Додатковий репортаж Лорен Стенлі
BBC InDepth – це новий дім на сайті та в додатку для кращого аналізу та експертизи від наших провідних журналістів. Під унікальним новим брендом ми принесемо вам нові перспективи, які кидатимуть виклик припущенням, та глибокі репортажі про найбільші проблеми, щоб допомогти вам зорієнтуватися у складному світі. Ми починаємо з малого, але думаємо про велике, і хочемо знати вашу думку – ви можете надіслати нам свій відгук, натиснувши кнопку нижче.
