Мешканцям Нортстоу у Кембриджширі обіцяно розвиток процвітаючої спільноти. Планується збудувати понад 10,000 нових домів для 26,000 людей в рамках першого нового містечка у Великій Британії з часів спорудження Мілтон Кейнса шістдесят років тому.
Через шість років після того, як люди вперше переїхали в 1,480 вже збудованих будинків, тут є три школи, паб та деякі інші установи – але немає магазинів або медичних клінік.
Лейбористська партія особливо виділила Нортстоу в рамках своєї обіцянки збудувати 1,5 мільйона будинків протягом перших п’яти років перебування при владі. В кінці серпня партія представила плани щодо «прискорення будівництва нових домів», яке канцлер Рейчел Рівз описала як «робочу групу для прискорення будівництва призупинених об’єктів», таких як Нортстоу.
Однак не лише реформи в галузі планування привертають увагу уряду. На конференції Лейбористів цього тижня секретар з питань житла Анжела Рейнер повідомила BBC, що хоче бачити «найбільшу хвилю будівництва радянського житла за покоління, і саме за це мене будуть оцінювати».
Лейбористська партія сподівається, що її великий план будівництва житла знизить ціни – це особливо необхідно для багатьох молодих людей, які не можуть дозволити собі купити або зняти житло. Відносно річних доходів житло в Англії та Уельсі не було таким дорогим вже понад сторіччя. Тим часом затвердження планів досягають найнижчих показників з часів початку ведення обліку у 1979 році.
Але чи справді плани Лейбористів змінять ситуацію? Чи не ризикують вони повторити помилки попереднього уряду? Якщо поспілкуватися з представниками галузі, можна почути побоювання.
Запропоновані реформи в галузі планування стали головним фокусом Лейбористів. Вони хочуть повторно запровадити цільові показники для місцевих рад та полегшити умови для розробників нерухомості щодо будівництва на так званих «сірій» землі зеленої смуги.
«Ми незабаром викладемо плани для прискорення та спрощення процесу планування ще більше», – заявив представник міністерства житлового будівництва BBC. Однак реформи в галузі планування можуть досягти лише певних результатів – не важливо, наскільки всеохоплюючими вони будуть.
Хоча Лейбористи можуть змінювати політику стосовно того, на яких ділянках повинні надавати дозволи, та наймати більше людей для прискорення процесу затвердження, коли справа доходить до фактичних будівництв будинків, більшість нових будинків у Великій Британії зводять кілька великих забудовників. І уряд не може диктувати їм, коли та скільки будувати.
Якщо економіка процвітає та процентні ставки низькі, забудовники радше зводитимуть нові доми, оскільки впевнені, що люди їх куплять. У разі високих процентних ставок, як зараз, вони зазвичай уповільнюють темпи.
«Кількість збудованих будинків значно ближча до ВВП, ніж до бажань політиків», – каже автор з питань житла та журналіст Пітер Білл.
Він описує ціль у 1,5 мільйона будинків як «недалекоглядну обіцянку» та зазначає, що забудовники не надають свої послуги, враховуючи, наскільки це потрібно британцям. Як будь-який інший бізнес, вони це роблять для отримання прибутку.
Це пояснює, чому великі забудовники зводили менше будинків за останні два роки. Наприкінці цього місяця Barratt Developments, найбільший забудовник Великої Британії, опублікував зниження обсягів будівництв у своїх останніх результатах та заявив, що в наступному році зведе ще менше будинків. Вони зазначили, що «економічні труднощі, значно вищі процентні ставки та обмежена споживча впевненість» негативно впливають на попит на житло.
Що стосується Нортстоу, то існує розчарування з приводу урядової заяви, що проект «призупинено» і потребує робочої групи для «прискорення» процесу.
Джерело, близьке до місцевої ради, вказало на нещодавній прогрес. У липні Homes England, Keepmoat та Capital&Centric підписали угоду щодо зведення 3,000 домів та нового центру міста в Нортстоу, зазначивши, що швидкість виконання залежить від ринку, а не системи планування.
«Проблеми з плануванням відсутні», – додав він.
Замість того, щоб звинувачувати систему планування, деякі звинувачують великих забудовників у “придбанні земель”, тобто у затримці будівництва на ділянках із вже отриманими дозволами, доти, поки ринкові умови не дозволять отримати максимальний прибуток.
«Однією з великих проблем є монополізація ринку житла», – говорить Елізабет Бандред-Вудард, директор політики кампанії за захист сільської Англії. «Великі забудовники не хочуть переповнювати ринок, оскільки це призведе до зниження цін».
Вона зазначає, що уряд може вирішити цю проблему, підтримуючи менших забудовників, яких місцеві жителі, особливо в сільських районах, зазвичай більше підтримують.
Заперечення полягає в тому, що великі забудовники є «приймачами цін», а не «творцями цін», адже більшість будинків, що купуються та продаються в Великій Британії, є вторинними.
Ціна продажу цих вторинних будинків, а не примхи великих забудовників, визначає ціну житла, вважають аналітики.
Забудовники стверджують, що вони не є перешкодою. Представник Федерації забудовників нерухомості (HBF) описав ідею “придбання земель” як «міф», стверджуючи, що те, що блокує менших забудовників, – це «зростаюча складність, бюрократія, регуляторні витрати та затримки у процесі планування».
Думка Управління з конкуренції та ринків (CMA) полягає в тому, що «бюрократія» та наша зависимість від великих забудовників є причинами проблеми.
«Складна та непередбачувана система планування разом із обмеженнями спекулятивного приватного будівництва відповідальні за постійну недостатню пропозицію нових будинків», – йдеться у висновках річного дослідження того, чи контролюють великі забудовники ринок.
Інакше кажучи, хоча реформи в сфері планування Лейбористів могли б допомогти вирішити проблему з житлом, навряд чи це буде достатньо.
Лейбористи також зосереджені на соціальному житлі. Окрім обіцянок про найбільше зростання соціального житлового будівництва за покоління, вони мають намір змінити законодавство щодо “вашого права на купівлю”, щоб полегшити місцевим громадам можливість купувати або зводити соціальне житло за кошти, отримані від продажу.
«Єдиний спосіб наблизитися до 1,5 мільйона будинків полягає в тому, щоб вкласти мільярди фунтів у будівництво житла для бідних», – стверджує містер Білл.
Протягом більшої частини XX століття місцеві ради відігравали велику роль у будівництві житла, зводячи до 80% домів у деякі роки. Однак між 1980-ми та 2000-ми роками кількість соціальних житлових об’єктів різко зменшилась, оскільки уряди обрали приватизацію.
Сьогодні місцеві ради зводять лише частину нових домів, тоді як більшість, як і раніше, зводять великі приватні забудовники. Практично єдине соціальне житло, що було зведено за останні три десятиліття, надається житловими асоціаціями.
Якщо місцеві ради отримають кошти для будівництва соціального житла, активісти стверджують, що зможуть повернути їх за рахунок орендної плати. Однак стартові витрати можуть виявитися більшими, ніж очікувалося, адже прагнення збудувати 1,5 мільйона будинків за п’ять років може призвести до зростання витрат на матеріали та робочу силу.
І навіть відкидаючи питання витрат, будівництво житла радами не є панацеєю. Брак досвіду у сфері розробки проектів може призвести до невдач.
У 2014 році рада Кройдона створила компанію під назвою Brick by Brick, яка, як було заявлено, повинна була забезпечити доступне житло для жителів. Натомість компанія зазнала краху через сім років, а звіт ради пояснив це «недоліками у корпоративному управлінні».
Аудитори заявили, що невдала ініціатива стала однією з причин, чому Кройдон оголосив себе банкрутом у 2021 році. Рада двічі повторно оголошувала себе банкрутом.
«Незадовільні результати компанії в поєднанні з недоліками в управлінні сприяли виникненню заборгованості ради на суму £1.4 млрд на загальному фонді», – додав прес-секретар BBC, зазначаючи: «Рада з того часу наполегливо працювала над обмеженням збитків».
Є й інший шлях. У Нортстоу жилищна структура Homes England співпрацює з приватним сектором. Ідея полягає в тому, щоб уряд міг зменшити свої витрати, отримуючи вигоду від досвіду галузі.
Це також те, що мер Лондона намагається реалізувати разом з приватним забудовником Pocket Living. Разом вони будують блоки квартир, де всі доми відповідають офіційній визначенню «доступного» – 80% ринкової вартості – як для оренди, так і для продажу.
Один з їхніх флагманських проектів у Кройдоні.
Пол Рікард, генеральний директор Pocket Living, вважає, що уряд має зробити більше для підтримки менших компаній, таких як його, що може допомогти вирішити проблему монополії в будівництві житла.
«Якщо сектор SME не підтримати, він зникне», – говорить містер Рікард, вказуючи на те, що попередній уряд витратив мільярди на програму “Допомога у покупці”, де фактично надавались гранти для перших покупців на момент покупки.
Він стверджує, що уряд може замість цього перенаправити ці кошти на соціальне житло. «Не можна мати субсидоване житло без субсидії», – зазначає він.
Однак партнерство теж має свої недоліки. Хоча будинки Pocket Living відповідають офіційній визначенню доступного, 80% ринкової вартості все ще недоступні для багатьох людей.
Містер Рікард обчислює, що два десятиліття тому, коли девелопер починав будувати, близько 40% його цільового ринку могли дозволити собі житло Pocket Living. Наразі ця цифра, за його оцінками, менше 8%.
Декілька житлових об’єктів було побудовано, ціни на які базуються на місцевих доходах, а не ринковій вартості, що Pocket Living може забезпечити завдяки своїм «відносно низьким націнкам».
Однак компанія все ще повинна враховувати те, що в бізнесі має сенс. «Існує момент, коли проект стає просто невигідним», – каже містер Рікард.
Словом, існують недоліки у всіх стандартних ідеях щодо будівництва житла: зміни в законодавстві з питань планування дають змогу обмежено, соціальному житлу потрібні кошти, а приватні розробники прагнуть отримати прибуток.
Інші припустили, що однобоке зосередження на будівництві 1,5 мільйона будинків протягом наступних п’яти років не є правильним підходом до вирішення житлової проблеми. Наприклад, звіт Фонду Джозефа Роунтрі (JRF), опублікований у березні, рекомендує уряду та місцевим радам купувати житло у орендодавців, щоб здавати його за значно нижчими ставками.
Це також коштуватиме грошей, але JRF стверджує, що ради повернуть ці кошти з орендної плати та з коштів, зекономлених на розміщенні найбільш вразливих осіб у тимчасовому житлі – це вже обходиться радам в мільярди.
JRF вважає, що це може доповнити існуюче соціальне будівництво, допомагаючи надати мільйонам людей дешевше місце для проживання, що, врешті-решт, є основною проблемою, що стоїть за житловою кризою.
Такі ідеї залишаються на краю політичної діяльності, а Лейбористська партія, ймовірно, все ще повинна забезпечити нове житло в таких місцях, як Нортстоу, де будинки можуть бути збудовані в масштабах для розв’язання житлової кризи. Але рішення, подібні до тих, що запропоновані JRF, демонструють різноманіття можливих підходів. Мільйони британців, які не можуть дозволити собі купівлю чи оренду житла, можуть подякувати уряду за готовність думати нестандартно.
