Власники житла розповіли BBC, як вони залишилися на тисячі фунтів стерлінгів за рік у збитках через збори, встановлені компанією, яка володіє сотнями вільних прав на землю у Англії та Уельсі.
Розслідування BBC News виявило, що орендарі змушені платити сотні фунтів за послуги, такі як кування ключів, очищення дверних килимків та сміттєвих контейнерів.
Ми дослідили близько 140 судових трибуналів, пов’язаних із компанією Assethold, і дізналися, що судді оцінювали, що вона переплатила власникам на загальну суму майже £1.2 мільйона.
Орендарі зверталися до BBC з історіями про вплив на їх психічне здоров’я від різкого збільшення зборів, з якими їм довелося зіткнутися, та боротьбу за те, щоб притягнути до відповідальності власника землі.
У четвер, напередодні публікації цього розслідування, уряд оголосив про те, що система оренди в Англії та Уельсі буде переглянута до кінця поточного парламенту.
Навесні я отримала електронний лист від Сью Робертсон, після розслідування, яке я провела щодо переплат орендарів. Лист був серед близько 200, які я отримала від власників житла, які повідомили мені про проблеми з їхніми сервісними зборами.
Сью описала, як зростання тарифів і юридичні загрози впливають на її фінансове становище та здоров’я. Я відповіла їй, а кілька днів по тому я дізналася від її сусіда, що Сью була в лікарні, намагаючись покінчити з життям. Після її одужання, я пішла до неї в гості.
У квартирі з однією спальнею Сью в Уортінгу, графство Сассекс, вона розповіла мені, що вона колись була її "святилищем", але тепер викликає у неї сильну тривогу.
У 2019 році вона платила близько £750 на рік за сервісні збори. Сью вважала, що це правильна сума для її квартири, яка є однією з двох у маленькому перетвореному будинку та має мало загального простору для обслуговування.
Але того року вільне право на її майно було продано на аукціоні північнолондонській компанії Assethold. Вона стверджує, що її сестринська компанія Eagerstates взяла на себе управління, після чого її сервісний збір більше ніж подвоївся. У 2023 році її рахунок становив £3,198 – збільшення на 320% за чотири роки.
“Я боюся отримувати пошту”, – сказала вона. “Щоразу, коли ми отримуємо новий рахунок, на ньому є щось нове. Я вважаю, що вони просто стягують з нас гроші без причини”.
У Англії майже п’ять мільйонів лізингових об’єктів – житло, де мешканці платять орендну плату поверх своєї іпотеки.
Нові закони пройшли через парламент, щоб примусити власників будівель зробити свої рахунки більш прозорими, хоча активісти, які стверджують, що система зловживає, не вірять, що законодавство йде достатньо далеко.
Згідно з даними Земельного реєстру, компанія Assethold володіє вільними правами на майже 400 об’єктів у Англії та Уельсі, на майнах, що варіюються від маленьких перетворених будинків до великих багатоквартирних будинків.
Більше 10 людей розповіли мені про постійні переплати з боку Assethold і Eagerstates. Усі вони стверджують, що Assethold, яка належить Джозефу Гурвіцу, повторно переплачує орендарів за мерзенно або неіснуюче виконане замовлення управлінським агентом, Eagerstates, який також належить пану Гурвіцу і управляється його сином, Ронні.
Аналізуючи близько 140 офіційних судових документів за останні п’ять років, BBC виявила, що Assethold, через Eagerstates, переплатила орендарям не менше ніж £1,173,000. Незважаючи на це, і на численні скарги до органів влади, орендарі, з якими ми спілкувалися, кажуть, що ніхто не слухає.
Сусідка Сью, Джеймс, 31 рік, який живе в квартирі зверху, також стикається зі складностями з оплатою сервісного збору. Коли він побачив підвищений рахунок, він говорить, що впав у "абсолютну паніку – моє серце колотилося, і я просто не знав, що робити. Я думав: ‘Ми не можемо тут жити більше’. ”
Assethold заявила: "Ми глибоко стурбовані почути, що мешканці повідомили про емоційний та фінансовий стрес через ці питання”.
Сью і Джеймс стверджують, що їхні рахунки "дуже" завищені і містять аномалії, такі як плата у розмірі £719 за кування ключів, а також щорічну плату у розмірі £500 за очищення площі доormat 140×125 см (55×49 дюймів) та £300 за очищення сміттєвих контейнерів – і те, і те, за словами Сью та Джеймса, ніколи не виконувалося.
Джеймс говорить, що ситуація стала “нестерпною” для нього і його партнера. Він каже, що працює додаткові години і мусив позичити £30,000, щоб сплатити зростаючи тарифи та найняти адвокатів.
Assethold заявила: "Збільшення плати за обслуговування за останні три роки відображає необхідні оновлення інфраструктури та інфляційний тиск у секторі нерухомості”.
Один з небагатьох способів, за допомогою яких орендарі можуть оскаржувати збори за обслуговування, – це звернення до трибуналу першої інстанції.
Мета трибуналу полягає в тому, щоб визначити, чи є збори за обслуговування “розумними і підлягають сплаті”, а не вирішувати, чи було неправомірне поводження. Але, переглянувши сотні сторінок доказів, ми знайшли кілька коментарів суддів, які вказують на закономірність недбалого обслуговування, пов’язаного з Assethold.
На нижньому рівні, один суддя погодився, що “£135 за зміну двох лампочок було надмірно”. На іншому кінці, ми знайшли, що трибунали присуджували суми до £100,000 назад орендарям за рахунки за "нерозумні" збори за обслуговування.
Один трибунал почув, як власники будинку не змогли продати свої квартири та “значно постраждали (фінансово та психологічно)”. У цьому випадку близько £38,000 з комбінованої плати за обслуговування було визнано нерозумним.
Assethold описали в суді як “мультимільйонну компанію за вільним правом”, яка “просто відмовилася співпрацювати” з процесом, поведінка, яка згадувалася в багатьох документах, які ми досліджували з близько 140 судових трибуналів.
Себастіан О’Келлі, директор зареєстрованої慈善ної організації та кампанійної групи Leasehold Knowledge Partnership, говорить, що його організація отримує “непропорційну” кількість скарг про Eagerstates.
“Щось серйозно неправильно в тому, як вона управляє своїм портфелем нерухомості. Ми переповнені скаргами про Eagerstates.”
У одному випадку, типовому для тих, які розслідувала BBC, суддя назвав тактики фірми “зловмисними”, згадував “агресивні листи”, які вона надсилала, і неодноразово коментував погане управління компанії.
Assethold заявила, що “активно розглядає результати минулих рішень трибуналів” і впровадила зміни, де це було необхідно.
“По всіх майнах ми завжди намагалися забезпечити вартість для ремонту, а також забезпечити високий рівень обслуговування. Витрати постійно обстежуються та переглядаються відповідно з іншими підрядниками”.
Джейн Стіл, яка купила однокімнатну квартиру в Мілтон-Кінзі як інвестицію для своєї родини, також є орендарем, який повідомила BBC про своє незадоволення Eagerstates.
Комбінована плата за обслуговування для блоку з 80 квартир становила £60,000, коли вона та її партнер купили майно в 2016 році. Через три роки вона становила £250,000.
Джейн, яка має фон déclaration бухгалтерської документації, провела тижні, переглядаючи рахунки та прийшла до висновку, що вона натрапила на численні підозрілі збори, включаючи більше £38,000 на ремонт ліфтів, які були лише рік відремонтовані. Вона стверджує, що орендарі блоку також переплатили більше £60,000 на витрати на електрику.
Assethold заявила, що це “просто неправильно”, додавши, що вона зарахувала £20,000 орендарям і що майбутні рахунки “будуть зменшені відповідно”. Вона зазначила, що незалежний аудит виявив, що ліфт був добре обслуговуваний і мав ознаки, що відповідають віку, відповідно до установки, яка була зроблена”.
Джейн також скаржилася на багато інших витрат, які, за її словами, є завищеними, наприклад, на £2,640 за встановлення знаків безпеки на 25 дверях.
Джейн говорить, що підрядник, Superior Facilities Maintenance (SFM), фактурував десятки тисяч фунтів за погано виконану роботу на будівлі, і Eagerstates платить без "питань".
Assethold заявила: "Будь-які роботи, що виконуються, буде підтверджено зображеннями та рахунком. Ми регулярно оглядаємо властивості та спілкуємося з підрядником, якщо виникають будь-які скарги на роботи”.
BBC бачила десятки рахунків за роботи SFM на інших будівлях, включаючи квартиру Сью та Джеймса.
Літнього минулого року вони отримали рахунок на £4,500 від компанії через Eagerstates за ремонт покрівельних робіт. “Вони [підрядники] прийшли на короткий період – я не знаю, що вони там зробили – потім вони стягнули з нас всі ці гроші за це,” каже Джеймс.
Сью та Джеймс показали мені рахунок від SFM, який показує, що вони були стягнуті за риштування, коли вони стверджують, що було використано лише драбину, щоб дістатися до даху.
Ми намагалися зв’язатися з Superior Facilities Maintenance, але телефонний номер, зазначений в інтернеті, не відключився, а їхній веб-сайт не працює.
Орендарі показали BBC рахунки, які були видані SFM через Eagerstates. Вартість робіт, описаних у них, становила £98,000 з 2022 року.
Ми дізналися, що SFM не подала звіти до Companies House, що є кримінальним правопорушенням. Згідно з Companies House, їй було надіслано шість листів з цього приводу.
Переглядаючи різні документи трибуналів, ми виявили інші скарги на використання Eagerstates SFM.
У одному випадку суддя прийняв, що існує “відсутність прозорості”, коли SFM була залучена до покрівельних робіт, і висловив “значні занепокоєння щодо якості робіт”. У цьому випадку суддя не схвалив майже всі £21,000, стягнуті SFM.
Assethold заявила: "Це просто не так і наклеп судді; існувала явна прозорість і численні кореспонденції між нами та орендарями щодо підрядника.”
SFM не відповіла на запити BBC.
Хоча трибунал не має повноважень ухвалювати рішення щодо можливих кримінальних правопорушень або інших можливих зловживань, один суддя зазначив, що він “не задоволений” тим, що рахунок, наданий SFM на £1,750, був “бона фідей”.
Assethold заявила: "Це абсолютно не так і наклеп судді; існувала явна прозорість, і рахунок є бона фідей. Як суддя може сказати це без жодних доказів – абсурд.”
Той рахунок був одним з кількох, які поставили під сумнів Реймонд Шоу. Він є орендарем у блозі, що належить Assethold у Стратфорді, Східний Лондон. Реймонд має 20-річний досвід роботи в якості кримінального юриста, спеціалізуючись на шахрайстві. Реймонд говорить, що спосіб діяльності компанії змушує його “підняти брову”.
У 2018 році плата за обслуговування становила трохи більше £900 на рік. Останній річний рахунок був більше £6,000 – зростання на 560%.
Assethold оспорює ці суми, однак він і його дружина витратили “тисячі та місяці” на перегляд своїх рахунків та вивчення компаній, з якими працює Eagerstates. Вони стверджують, що кілька з них нові, а інші закриваються після короткого періоду.
Вони вважають, що між деякими з них є зв’язки, включаючи сімейні зв’язки з клінінговою компанією, що використовувалася в їхній квартирі.
Assethold заперечує це, заявивши: "Це абсолютно не так; усі підрядники є добросовісними та незалежними”.
Реймонд стверджує, що блок з 11 квартир були стягнуті £10,000 за прибирання минулого року, але обслуговування “звичайно жахливе”, і, незважаючи на високу вартість, будівля є брудною, а сміття не забирають, що призводить до проблем з пацюками та жахливим запахом.
Assethold заявила: "Сміття накопичується через різні короткострокові оренди та зловживання мешканцями, що означає, що сміття постійно скидається на території”.
На трибуналі минулого року, Реймонд та деякі його сусіди отримали повернення майже £60,000 через переплати, які відбувалися протягом трирічного періоду.
Assethold заявила: "Це включало переважно оціночні збори, і ми повернули будь-які гроші орендарям”.
Порада, яку дають орендарям, які оскаржують свій сервіс, – це сплатити та зайнятися питанням пізніше, або вони можуть зіткнутися з втратою свого майна у процесі, відомому як конфіскація – захід, що описується як “драконуою” Себастьяном О’Кіфом з Leasehold Knowledge Partnership.
Сью утримала частину своєї оплати в протесті проти своїх зборів та була підійшла до отримання витребування у Eagerstates, звичайно, означаючи, що якщо вона не сплатить у повному обсязі, вона почне процес конфіскації, щоб вимагати всю вартість її майна.
Сью говорить: “Я не могла цьому повірити. Це моя квартира, це мій дім. Як вони можуть це забрати в усьому?”
“Я досі не можу з цим впоратися. Я дуже засмучена через це.”
Джі Хун Юн, орендар Assethold, який виграв свій юридичний спір з фірмою, є одним із багатьох людей, які розповіли мені про проблеми з системою трибуналів. “Не існує нічого в судовій системі, що пов’язує всі ці справи, навіть якщо вони робили це багато разів”, – говорить він.
Він заснував компанію, щоб допомогти орендарям спробувати оскаржити збори.
Професійний орган для керуючих агентів, Інститут нерухомості, закликає до регулювання керуючих будівель – те, що не було включено в нові закони, які уряд вводить, що мають на меті посилити повноваження орендарів.
Джейн подала судовий позов, намагаючись виграти права на управління її будівлею, адже, на її думку, її квартира є нерозпродажною.
“Тут є ціла суміш емоцій, насправді, від гніву до розчарування до просто несправедливості, що закони не підходять для допомоги,” – каже вона.
Сью та Джеймс успішно подали заявку на купівлю вільного права на свою будівлю, вікторіанську конверсію, що складається з двох квартир. Я була в графському суді Уортінгу минулого місяця, коли вони виявили, що Assethold не зареєструвала майно в земельному реєстрі і тому не була юридичним власником вільного права.
Дозволяючи парі купити вільне право, суддя заявив, що справа є “незвичайною”, додаючи, що Assethold “навіть не потрудився прийти” щоб надати свою версію подій.
Сью, яка описує Assethold як “велику чорну хмару над моєю головою”, чекає на можливість знову контролювати своє житло та фінанси.
Для інших орендарів битва триває.
Додаткова доповідь Вікторії Арчер
